無路可逃！房?jī)r(jià)的歷史拐點(diǎn)或?qū)⒌絹恚?

一

《狂人日記》里的狂人看到書里寫的都是“吃人”二字，內(nèi)參君在每天的各種新聞中只看到“買房”二字。

泛濫的貨幣和非理性的恐慌，正在推動(dòng)房?jī)r(jià)飆漲。10年前，一平方10萬的房子，打死你都不敢想！然而，今天似乎已經(jīng)司空見慣了！

房地產(chǎn)如同一列失去剎車的火車，見鬼殺鬼遇佛殺佛，一路往西。歷史上，很多國家的樓市瘋狂過，但似乎沒有一個(gè)國家的樓市，像中國這樣狂熱！全民談房！全民炒房！全民捏著手中的票子，仰望著大城市的房子，每個(gè)人都臉色潮紅，手心出汗，腎上腺瘋狂噴涌！

太瘋狂了！有人說現(xiàn)在的樓市，很像去年5000點(diǎn)之后的A股。這，也許是言過其實(shí)！但內(nèi)參君的確聞到了烤焦的樓市傳來的糊味，而且這種糊味越來越重！有三個(gè)數(shù)據(jù)表明，高杠桿之上的樓市或已不可持續(xù)：

第一，個(gè)人房貸6月末余額達(dá)到16.55萬億元，占GDP比重已經(jīng)達(dá)到25%水平，該比例已經(jīng)達(dá)到日本90年代地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)期水平。

第二，中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達(dá)8.6%，不僅較去年暴漲，也與美國金融危機(jī)前的歷史高點(diǎn)8.0%相當(dāng)接近，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限。

第三，有學(xué)者測(cè)算，中國的樓市價(jià)格，在一線城市已經(jīng)超過歷史上任何國家，包括日本25年前的水平，中國三個(gè)一線城市房地產(chǎn)的市值已經(jīng)可能超過了美國所有的房地產(chǎn)的價(jià)格！

說通俗點(diǎn)，現(xiàn)在的銀行資金，都快被居民貸款購房“杠光了”。中國地產(chǎn)市場(chǎng)正用百米跑速度沖刺，透支了今后很多年的漲幅，如果沒有大的調(diào)控政策出臺(tái)，歷史性拐點(diǎn)隨時(shí)都可能出現(xiàn)。

也許某一時(shí)刻，一只黑天鵝飛出來，就將成為壓倒樓市的最后一根稻草！

二

地球上還沒有永遠(yuǎn)只漲不跌的房?jī)r(jià)，美國、日本、香港這些更成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在過去的100多年里，他們都無一例外的經(jīng)歷了大崩盤。認(rèn)為中國可以例外的，是在侮辱別人的智商。

歷史上沒有哪一次的全民瘋狂，不是以眼淚結(jié)束。但是，每一個(gè)國家都一樣，即使明天樓市崩盤，散戶們今天仍在瘋狂地繼續(xù)買買買。

不要以為大家傻。牛頓說過這么一句話，我能算準(zhǔn)天體運(yùn)行的軌跡，卻無法計(jì)算人性的瘋狂度。這個(gè)瘋狂的人性，其實(shí)是一種集體的非理性。但是這個(gè)集體的非理性背后，是一個(gè)個(gè)個(gè)體的理性！

為什么？

因?yàn)?/span>越是房地產(chǎn)瘋漲，就說明泛濫的貨幣和稀缺的資產(chǎn)的矛盾越尖銳。在資產(chǎn)荒的年代，房子是儲(chǔ)藏財(cái)富的最好方式，是抵抗風(fēng)險(xiǎn)最后的防線。

覆巢之下無完卵，一旦房?jī)r(jià)全面下跌，哪怕只跌了20%，整個(gè)經(jīng)濟(jì)和金融將出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，原本沉淀在樓市里的巨量的貨幣將從其中奪命狂奔，市場(chǎng)上票子如山洪突發(fā)，一下子洶涌起來。供大于求，貨幣將大幅貶值。

也就是說，一旦系統(tǒng)性金融危機(jī)發(fā)生，環(huán)球同此涼熱。當(dāng)房子貶值，股市、匯市、理財(cái)一樣貶值，而且貶值速度或?qū)⒊^房子。那時(shí)候，你如果手里有房子，好歹你有一個(gè)可以安身立命的居所。如果你手里只有票子，那么，剝離了金融屬性，票子不過是一張張紙。

樓市和股市一樣，都受供需、貨幣供應(yīng)量和人氣的影響。但樓市和股市也不一樣，樓市的流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于股市。這也決定了，樓市漲起來很容易，跌下去很難，往往最后來一個(gè)大泡泡收尾，再重新開始。

看看美國、香港那些數(shù)據(jù)，結(jié)論很鮮明，香港房?jī)r(jià)在98年亞洲金融風(fēng)暴之后依然創(chuàng)了新高。由于樓市的流動(dòng)性較差，再加上中國特殊的國情，更不會(huì)讓樓市出現(xiàn)那種50%或80%的崩盤！

一旦房?jī)r(jià)跌掉20%，惡性通貨膨脹就可能發(fā)生，貨幣或?qū)⒌?0%。從這個(gè)角度上說，即使房?jī)r(jià)大跌，房子仍是保值的最好手段。

三

不少粉絲在后臺(tái)問內(nèi)參君，現(xiàn)在究竟該買不買房？

這個(gè)問題真的一言難盡。

內(nèi)參君說過，高杠桿撬起的高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)巨大。如果哪一天，杠桿忽然折斷，高高撬起的房?jī)r(jià)掉下來，勢(shì)能+動(dòng)能，將非常地可怕！一次次血淋淋的教訓(xùn)，都說明了這種群體瘋狂的代價(jià)！

但是，當(dāng)一種恐慌性的情緒已經(jīng)在全社會(huì)蔓延了，當(dāng)群體性瘋狂發(fā)生的時(shí)候，個(gè)體該不該買房，這將是一個(gè)很難以抉擇的問題！當(dāng)雪崩發(fā)生時(shí)，沒有一片雪花會(huì)認(rèn)為是自己的責(zé)任，也沒有一片雪花能逃脫這一宿命。

個(gè)人的力量，在這個(gè)時(shí)代的大潮面前，是何等地微不足道呀！既然烏合之眾已經(jīng)像喪尸一樣淪入了集體瘋狂，對(duì)于我們個(gè)體來說，無計(jì)可施，只能瘋馬按常馬醫(yī)，趨利避害而已！

1、如果你是剛需，需要買房安家，而手里恰恰有錢，有能力支付首付并確保每個(gè)月所需要還的房貸能夠還得起，不會(huì)過分降低生活質(zhì)量，那就緊買吧。在一個(gè)城市生活，總需要有一個(gè)家，只要是自住，就不去患得患失了，不要過多考慮增值問題。

只是，內(nèi)參君要?jiǎng)衲?，貸款比例不要太高，起碼算算，現(xiàn)在自己每個(gè)月的收入，夠不夠還每個(gè)月的房貸。將來，一旦房?jī)r(jià)下跌，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)下行，大部分人的收入可能下降。因此量入為出，是顛撲不破的真理。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，大城市群的興起，是大勢(shì)所趨。一線城市房?jī)r(jià)漲成這德行，必然對(duì)很多企業(yè)形成擠出效應(yīng)，很多工作地點(diǎn)，會(huì)搬到一線城市周邊。比如，你在北京工作，你可以買涿州、香河、天津郊區(qū)，等等等。這種地方，以后交通便利了，將是居家的好地方！

2、如果你不是剛需，而是投資，也就是說，你手里有錢閑置著沒事干，那么，與其放在銀行，不如買房！

正如《易經(jīng)》里說的：“亢龍有悔”，買房亦然，建議不要買一線城市那些已經(jīng)高高在上的學(xué)區(qū)房，而在二線城市里的價(jià)值洼地里去選擇！同時(shí)，內(nèi)參君會(huì)建議大家買新房，尤其是全新開盤的房子。這是因?yàn)?，大家的購房成本比較接近，心態(tài)上大致趨同，因此不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌而導(dǎo)致的嚴(yán)重心態(tài)失衡。

同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，新房的抗跌性也會(huì)較好一些，比如我的同事就告訴我，上海徐匯區(qū)的學(xué)區(qū)房的漲幅就明顯不如浦東的新房，這在某種程度上反映了居住條件的重要性——因?yàn)樾靺R區(qū)學(xué)區(qū)房的房齡普遍比較長(zhǎng)。

此外，在買房之外，可以合理配置資產(chǎn)。比如，美元資產(chǎn)配置若干、黃金配置若干、理財(cái)產(chǎn)品配置若干。畢竟，雞蛋放在一個(gè)框子里，風(fēng)險(xiǎn)過于集中，終歸不是好事！

3、如果你是投機(jī)買房，乃至加高杠桿、借高利貸買房，內(nèi)參君勸你還是洗洗睡吧。像這種，最后會(huì)是死得最慘的人！

一旦房地產(chǎn)拐點(diǎn)出現(xiàn)，第一波被雪崩埋葬的，將是那些高杠桿的投機(jī)者，就像去年5000點(diǎn)轟然倒塌的A股加杠桿投機(jī)者，被強(qiáng)制平倉一樣！

2008年美國的次貸危機(jī)，當(dāng)首付跌沒了，房子變成“負(fù)資產(chǎn)”時(shí)，那些最早斷供的人里面，主要都是持有多套房的投機(jī)者，每套房就交個(gè)首付，用最大杠桿去賭房?jī)r(jià)上漲，一旦下跌，投機(jī)者就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，多米諾骨牌一旦第一個(gè)倒下了，一連串的危機(jī)就引爆了。

四

一輪輪樓市的瘋漲，對(duì)中國的未來，影響太大了！

當(dāng)前樓市的瘋狂，相信沒有哪個(gè)人愿意看到，但也沒有哪個(gè)人能脫身其中！就像一場(chǎng)擊鼓傳炸彈的游戲，誰都希望在鼓點(diǎn)正急的時(shí)候趕緊把炸彈搶到手，然后快速傳給下一個(gè)人。當(dāng)然本質(zhì)上誰也不愿意拿炸彈，但你如不趕緊搶這個(gè)炸彈，意味著你未來可能會(huì)最后一個(gè)接到炸彈，然后轟一聲……

不管怎樣，樓市終將會(huì)迎來繁華落盡、寂寞成殤的那一天，只是早晚而已。當(dāng)投機(jī)的力量耗盡，人們會(huì)幡然醒悟，會(huì)為今天的集體瘋狂和貪婪，而痛心疾首。以后的歷史書，一定會(huì)描述今天這場(chǎng)仍在上演的荒誕劇。

最后，內(nèi)參君愿以作家閆紅的一段話結(jié)尾：“不知道這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)會(huì)打多久，什么時(shí)候才能消停下來，但它總會(huì)停下來吧——是否要等到不堪承受之際？結(jié)束的一刻，會(huì)是怎樣的死寂？有誰將一無所有，有誰將遍體鱗傷，有誰縱然買下多套住房，也難再回家園。”

祝福中國！祝福善良的人們！