撕開萬達(dá)入駐宿豫的面紗

就在前幾天，整個宿遷的朋友圈幾乎被刷爆了，翻遍所有公眾號幾乎都是有關(guān)萬達(dá)打算入駐宿豫這件事情。嚴(yán)格的說，這些消息基本上還是吃瓜群眾的推測和臆想，因?yàn)榈侥壳盀橹谷匀粵]有官方消息正式發(fā)布萬達(dá)已經(jīng)和政府簽署了什么正兒八經(jīng)的玩意。畢竟，我們看到的僅僅是宿遷市國土局的國有建設(shè)用地的掛牌出讓公告以及一張萬達(dá)至市供電公司的一張用電確認(rèn)函，除此之外再也沒有任何東西能做實(shí)萬達(dá)入駐宿豫這件事情。當(dāng)然，我們從萬達(dá)那張函上描述的具體位置能看出來和市國土局的掛牌公告的地塊能高度的吻合，這樣一來也就高度的預(yù)測萬達(dá)要來，而且就在那里。

這塊土地，位置在宿豫區(qū)的錦繡江南小區(qū)路南，九龍花園北側(cè)，西邊是九龍江路，東邊是長江路。大概80畝地，規(guī)劃中的建筑面積在12萬方這樣。我說三百、兩百平方你能感覺出來有多大，但是一說12萬平方，大多數(shù)人一時就懵逼了。這12萬方的面積到底是多大？金鷹商場（不算街區(qū)，那些對外出租的門面，主體商場這一塊）也就是6.8萬左右，這12萬多就是兩個大左右。水韻城在18萬方左右，商業(yè)也就在10萬左右。寶龍廣場（不算24街，也就是大商百貨、沃爾瑪那個主體建筑）在13萬方左右。當(dāng)然我們以宿遷金鷹為對比，上邊說的6萬多方僅僅是商場的面積，金鷹的商業(yè)街區(qū)總面積達(dá)到18萬多到20萬這樣。說這么多主要是跟大家比劃一下這12萬方的建筑面積到底是多大而已。

縱觀全國萬達(dá)廣場、綜合體，像宿豫區(qū)的這個12萬方（總體建筑面積，估計商業(yè)面積占比較高個人預(yù)測在8萬以上，或是純商業(yè)），確實(shí)較小?；窗踩f達(dá)總建筑面積78萬，商業(yè)20萬；徐州萬達(dá)（銅山）總建筑面積64萬，商業(yè)14.5萬；徐州萬達(dá)（云龍）總建筑47萬，商業(yè)18萬；泰州萬達(dá)總面積42萬，商業(yè)16.4萬……這樣一來我們就能想象出來，宿豫區(qū)的這萬達(dá)到底是多大的萬達(dá)了。當(dāng)然，即便是再小，基本的一些功能還是有的，比如商場、超市、電影院、餐飲這些乞丐版套餐應(yīng)該是具備的。

（淮安萬達(dá)廣場）

來說說宿豫區(qū)的人口及消費(fèi)能力，宿豫區(qū)總?cè)丝诖蟾旁?4萬這樣，當(dāng)然這里包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口數(shù)量，城區(qū)人口少的可憐，購買力姑且不談，這里我們默認(rèn)都是有錢人就算人均全年雞滴屁是6萬塊吧。關(guān)鍵是人少，人少的可憐，連去商場轉(zhuǎn)悠的人都沒有?。。∵@時候腦子里就出來這項(xiàng)目建成以后的冷冷清清和凄凄慘慘戚戚的畫面了，從業(yè)人員比消費(fèi)者多應(yīng)該是種常態(tài)。

那么問題來了，你當(dāng)王大（JIAN）拿（LIN）只會唱卡拉OK嗎，唱花房姑娘和一無所有嗎？萬達(dá)和王大拿們不是傻子，他們是商人，不是純粹的替你們來提升城市品位來了，是個商人就要賺錢，而且要把風(fēng)險降低到最低，利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)被譽(yù)為“不動產(chǎn)中的貴族”，代表一座城市的形象和綜合實(shí)力。在國家限購、限貸、限價的大調(diào)控背景下，本土企業(yè)紛紛向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而萬達(dá)確實(shí)是這方面的佼佼者。所以，很長一段時期以來，全國很多城市的領(lǐng)導(dǎo)們喜歡去拜訪萬達(dá)高層，一般都是市長掛帥帶隊(duì)去邀請萬達(dá)來投項(xiàng)目。基本都是，地方給政策，給土地，然后萬達(dá)來建設(shè)綜合體、商業(yè)廣場項(xiàng)目甚至搞房產(chǎn)開發(fā)、搞酒店等。地方政府找萬達(dá)，是看中萬達(dá)的商業(yè)品牌和他們的管理能力乃至他們的招商能力而已。說白了，SYC蓋的再漂亮去找麥當(dāng)勞談判，人家不來，然后你說我不要租金，我給你裝修，每年我再補(bǔ)貼你多少錢，你來行不行？唉濕，這確實(shí)低到塵埃里去了，張愛玲那種花癡都沒像你們這樣?？墒?，麥當(dāng)勞居然能說不，他們會說你人流量不夠，你雞滴屁差，你各種不能，不行，不成功，總之一個字，我不去。接下來繼續(xù)低三下四，讓你來，再做讓步，你不來，我就賴著不走了！你是洋快餐老大啊，你來了我也好招商啊，要不我這一大片的門面房租給誰呢？

這是個故事，你也不要對號入座，你說是哪家，我不跟你抬扛，我不是宿豫區(qū)杠子王，宿豫區(qū)杠子王是我朋友，你們也抬不過他。但是，萬達(dá)來了就簡單了，萬達(dá)玩的是戰(zhàn)略合作，憑著萬達(dá)的人脈關(guān)系，把沃爾瑪、歐藍(lán)德、必勝客喊過來就像我周末約幾個兄弟打一局摜蛋晚上再喝個酒那么簡單。各地主政官員能不厭其煩的去拜訪萬達(dá)和王大拿們也算是情理之中了，哪個市長、書記不想在任時候干出三兩件像樣的事情呢？況且萬達(dá)一攤子搞好了，周邊的地產(chǎn)都升值，你看萬達(dá)還沒來，那周邊的房價都已經(jīng)漲了幾百上千一平方嗎？房價能升值，我想采訪一下各位，土地升值嗎？土地是誰的？土地是國有的，國有的東西誰說的算？政府說的算，那么宿豫區(qū)的土地誰說的算？宿豫區(qū)的土地輪不到徐州銅山區(qū)政府來說的算吧，賣土地的錢輪不到他們來收吧？

我說過，萬達(dá)是個商家，王大拿也是做生意的人。你宿豫區(qū)這幾個人，購買力就那么回事了，作為宿遷人我不想自己給自己貼金，人傻我承認(rèn)，錢多確實(shí)我不認(rèn)可。即便這樣，王大拿和萬達(dá)為何還會來，而且就搞了個12萬方的小來來？不出意外的話，宿豫區(qū)萬達(dá)暫時能破個萬達(dá)記錄，最小。這點(diǎn)體量應(yīng)該是全國最小的萬達(dá)了，而且是沒有之一。

從現(xiàn)在開始，筆者全程進(jìn)入意淫階段，不管你雷同不雷同，情節(jié)相似不相似，歷史是否多么驚人的相似，我跟各位說一句與我無關(guān)，我只是揣測，你認(rèn)真就是你的不對了。

粗暴的中場休息，抽煙、喝茶分割線

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意淫開始了，亞麻跌、哦、碼噶！法克魷、法克蜜的各種開始……

以這樣呻吟聲開始是必須的，必須必的必須，你沒看全宿遷的吃瓜群眾都已經(jīng)高潮了嗎，直戳G點(diǎn)的那種潮噴趕腳。好生生的一個村姑見到吳YF這樣的不男不女的人，然后對視兩眼你居然濕了內(nèi)褲，我就納悶了，至于嗎你，我這就嚴(yán)重的鼻屎你們了，介大姐你真丟人……

萬達(dá)為什么會來宿豫這地方搞了個12.6萬方？

我認(rèn)為，首先萬達(dá)在宿豫區(qū)搞的是那種輕資產(chǎn)投資項(xiàng)目，既然有輕資產(chǎn)肯定就有重資產(chǎn)（重資產(chǎn)就是蒙牛，輕資產(chǎn)是光明）。今天趁著半斤白酒的酒性就信口雌黃的說說輕資產(chǎn)這玩意。輕資產(chǎn)最早就是，你覺得阿迪、耐克牛逼吧，世界名牌對不對？OK, No problem,我們都覺得是大品牌值得信賴，但是想一想這雙鞋子到底有什么科技含量，為何同樣的設(shè)備造出來阿迪王就只能賣200塊錢，而貼上阿迪達(dá)的牌子就是800塊錢軟妹幣呢？品牌，品牌就值這么多錢！5-10年前的阿迪和耐克都是福建工廠出的，德國人和美國人沒工夫去造運(yùn)動鞋給你穿，美國人造一雙運(yùn)動鞋送到天朝來得賣你2000塊錢一雙，因?yàn)槊讎斯べY太高了，你懂不懂？在這種前提下，美帝的資本家就想辦法了，腫么辦，大陸的工資低，我出品牌，你加工，然后你拿加工費(fèi)，我賣鞋子，情況就是這么簡單。

最初的輕資產(chǎn)就是，當(dāng)你花千八百塊錢買了德國的阿迪、美帝的耐克、日本的亞瑟士、美津濃的時候，居然都不知道這些萬惡的資本主義國家連縫紉機(jī)都沒有買過一臺，更不要提建一個工廠了。每一雙運(yùn)動鞋的舌頭上都會有 MADE IN CHINA 的字眼而已，除此你堅信這就是一雙好鞋，因?yàn)長OGO還是那三條杠或是那一筆彎勾。貼牌加工OME模式也是最早的輕資產(chǎn)形態(tài)，萬達(dá)也是如此。請允許我們理解一下萬達(dá)，因?yàn)槲艺f過萬達(dá)是個要盈利的公司，他們要把風(fēng)險降到最低，利益最大化。萬達(dá)時至今日的局面，已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)具備相當(dāng)?shù)脑捳Z權(quán)，萬達(dá)是什么，萬達(dá)就是品牌，做商業(yè)、做地產(chǎn)你說萬達(dá)是是什么？當(dāng)你在這個行業(yè)做的很牛逼的時候，有口碑了甚至吃瓜群眾已經(jīng)忘記你到底是什么玩意了，就如同你需要一塊止血膠布的時候你會說給我找一塊邦迪，而邦迪只是止血膠布的品牌罷了。

萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式是什么？這么多市長、市委書記帶著人來找我建廣場，我得花多少錢，到底能不能收回成本，我是生意人，投資是失敗了怎么辦？投了50個億我什么時候能賺回來？大凡是個商人都要考慮投資和回報以及時效。絕逼不會有任何一個企業(yè)家說這一萬畝地，我全部種花種草種各種各樣的草和花讓群眾不遠(yuǎn)萬里來賞花然后拍朋友圈贊美的。關(guān)鍵是種這一萬畝的花花草草得用掉上百個億，這種事情也只有追求政績的主政官員能干出來，主政時后手里有點(diǎn)權(quán)力游說置換掉換些政績，根本沒有從市場經(jīng)濟(jì)、運(yùn)作成本來考慮，因?yàn)樗麄兘?jīng)常聽劉歡唱成敗人生豪邁，大不了是從頭再來長大的。萬達(dá)和王大拿們不會這么拍拍屁股就一擲千金的砸錢，他們想的是如何利益最大化而且風(fēng)險最小化？最關(guān)鍵的是江湖路遠(yuǎn)、山高水長，一而再、再二三的登門拜訪總要給些臺階，江湖上就是這樣，臺階總是要有的，面子也是要給的。你給政策，給土地，我去建個廣場又未嘗不可？嗯嗯，就這樣，但是蓋房子的錢終究是要有人花的，畢竟、鋼筋、混凝土、建筑成本還是要花的。這地方一共就那幾個能竄能蹦的人，非要我去蓋房子建大商場，招員工組建團(tuán)隊(duì)，什么時候能收回成本開始賺錢，我自己都渺茫。

腫么辦？腫么辦？只要思想不滑坡，辦法總比困難多！很多地方政府能給萬達(dá)提供土地的地方未必是個人流量大的地方，退一萬步說好地方怎么就需要去找你呢？你看誰家胸大、腰細(xì)、臉蛋好的閨女愁嫁過？大凡能給萬達(dá)的地方也沒有啥好地方，甚至都是開門見山的地方，我操，真是有山有水有樹林的那屯子了。萬達(dá)從始至終就不是傻逼，首先你這地方得說的過去，關(guān)門閉店的事情俺們也不是沒干過。但是，你讓我花錢跟你一起干有風(fēng)險的事情，我真就不愿意了。作為商業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)乃至綜合業(yè)態(tài)的行業(yè)翹楚，我就跟你玩點(diǎn)輕資產(chǎn)模式，最重要的是避開風(fēng)險了，至少是也映襯了“做人留一面，他日好相見”的那句話，誰用不著誰，況且新時期以來資本家跟政府打交道誰又曾經(jīng)虧待過誰？

輕資產(chǎn)，怎么搞？

圈個幾十畝乃至一兩百畝土地，沒有問題，大不列顛語叫No problem，規(guī)劃建筑面積12.6萬方，介個也沒有問題，蓋多大房子你說的算，你說30萬方，我就多蓋幾層，灑灑水的小事情。關(guān)鍵是誰來接這活，誰來擒這事？簡單的說，三方達(dá)成協(xié)議，這事情就搞定了。

1、萬達(dá)

萬達(dá)基本在這件事情上不花什么錢，特別是最初基建項(xiàng)目上，也就是花錢最多的投資，比如買土地，蓋房子這件事情上。萬達(dá)方面對政府接受這塊土地,承諾開始施工建成一個什么樣的ShoopMAIL,建一個什么樣的CBD，建一個什么樣的酒店，目測宿豫區(qū)的這80畝地也就是個MALL而已罷了；但是，我萬達(dá)不打算花什么錢投在蓋房子的這件事情上，你把房子蓋好了，我承諾把永輝超市（或許是家樂福、沃爾瑪……）、國美、五星電器，大玩家、寶貝王、孩子王、必勝客找來，當(dāng)然商場里那些品牌就不一一贅述了，而且我有豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和成熟的管理團(tuán)隊(duì)，干這玩意我還算是行家里手；前提是我……不……花……錢……蓋房子，而且一旦玩不轉(zhuǎn)了，我撤店也是很正常的商業(yè)行為，這么說，你懂不懂了……

2、資產(chǎn)方

這里說的資產(chǎn)方簡單的說是個開發(fā)商，有可能是萬達(dá)的合作伙伴，從外地帶過來輕車熟路的跟萬達(dá)合作默契，情投意合的那種。也有可能是地方政府許配的開發(fā)商，負(fù)責(zé)掏錢蓋房子，搞基建，說白了按照萬達(dá)的要求把項(xiàng)目建成，然后由萬達(dá)來運(yùn)營管理，產(chǎn)生的租賃費(fèi)用、銷售收益、經(jīng)營利潤跟著萬達(dá)按照約定來分成；其次，一般來說政府還會許諾針對這樣一個貼錢的項(xiàng)目，還會給予政策的補(bǔ)貼傾斜甚至周邊土地的出讓優(yōu)先權(quán)。畢竟，萬達(dá)周邊的房價還是有升值空間的，如果政府再給個兩百畝土地蓋點(diǎn)商品房小區(qū)什么的賣賣，也是有錢賺的，所以還是有資本方愿意投入的。

3、地方政府

地方政府沒什么太大的虧吃，最初是去一幫領(lǐng)導(dǎo)跟人家談?wù)猩蹋o什么條件和政策。這時候話語權(quán)基本是在對方，大差不差的就允諾了下來。心里想著，這畢竟也是提升城市品位的一個項(xiàng)目，畢竟不是阿貓阿狗的城市都有萬達(dá)的，其次萬達(dá)來了之后，我們不考慮你到底是貼還是賺，終究周邊的土地價格還是要漲的，你說政府能賣什么？土地是國有的，這玩意只有政府來賣，而且這是掛牌的要接受市場認(rèn)可的，這也是一盤大棋。想想，也沒有什么壞處，何樂不為呢？

吃瓜群眾聽到萬達(dá)來了就開始盲目的潮噴，就如同一個尼姑回眸望見一個眉目清秀的太監(jiān)卻渾身燥熱、濕透了兩條秋褲還是欲罷不能。既滑稽也很莫名其妙，事情就這么簡單。所以你也不必歡呼，更不必雀躍。原來你3500一平方的房子，往后可能需要花6000去買，而商場里的東西，終究你一年也不會花2000塊錢去消費(fèi)，你還沾沾自喜的說我去過萬達(dá)。就想若干年前有人跟我說，我在項(xiàng)里大酒店坐過席一樣自豪。

宿豫區(qū)總計四十多萬人，宿城區(qū)七十多萬人，這里說的都是在冊的總?cè)丝?。宿遷是一個勞動力輸出型城市，很多勞動力常年在外務(wù)工，而且外來人口數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于外出人口。這樣一來平日里，人還是少的，人少是客觀存在的，我們先不談到底有多少購買力了，加之馬上要開業(yè)的雨潤，以及一直蕭條的蘇寧、水韻城甚至臥薪嘗膽上十年等待起死回生的國泰百貨，我暫時不忍揣測這萬達(dá)能火成什么樣子？