案例回顧:2013年,老張將北京東三環(huán)的一套80平米兩居室贈(zèng)與給兒子小張,作為結(jié)婚婚房,并辦理了贈(zèng)與及過戶手續(xù)。
2016年1月,小張準(zhǔn)備將房子出售再換一套三居室,結(jié)果在過戶時(shí)居然被告知,除必要的契稅、營(yíng)業(yè)稅等一系列稅收外,房子必須征收20%個(gè)人所得稅!
房子現(xiàn)價(jià)八萬多一平,網(wǎng)簽合同作價(jià)也達(dá)到550萬,減去老張當(dāng)年買房時(shí)花掉的30萬,減去小張取得房屋時(shí)花去的成本20萬,必須按照500萬的20%繳納個(gè)人所得稅!總計(jì)100萬!
怎么會(huì)這樣?二手房個(gè)人所得稅不應(yīng)該是1%嗎,怎么會(huì)是20%?小伙伴們都驚呆了!
原來,小張是通過接受贈(zèng)與的方式獲得的房產(chǎn),如果是自用,不用繳納個(gè)人所得稅,但如果出售,根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知 財(cái)稅[2009]78號(hào)》第五條的規(guī)定:“受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的,以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額,為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額,依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。”
二手房交易中的個(gè)人所得稅征收有兩種方式
1、查驗(yàn)征收:納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的,個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%
2、核定征收:納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的,個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%
第二種核定征收就是我們常見的征收方法,相對(duì)比較低,小張如果據(jù)此納稅,則個(gè)人所得稅僅僅5.5萬元。但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)》第二條第二款的規(guī)定:在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí),不得核定征收,必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。也就是說,小張只能按照“查驗(yàn)征收”方式繳納高達(dá)100萬的個(gè)人所得稅!
到此時(shí),老張小張后悔莫及。其實(shí)當(dāng)年如果不是用贈(zèng)與,而是出售的形式過戶,結(jié)果就完全不一樣!
兩種方式的稅收成本如下表:
稅種 |
稅率(按總價(jià)為稅基) |
|
贈(zèng)與的稅費(fèi) |
二手房買賣的稅費(fèi) |
|
公證費(fèi) |
2% 2015年后新規(guī)只需要提供親屬關(guān)系公證,公證費(fèi)僅需300元 |
無 |
營(yíng)業(yè)稅 |
無 |
滿5年免征,未滿5年5.5% |
契稅 |
3% |
1%-3% |
土地增值稅 |
1% |
滿5年免征,未滿5年1% |
個(gè)人所得稅 |
無 |
1%,滿5年且為唯一住房免征 |
房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) |
80.00元 |
80.00元 |
評(píng)估費(fèi) |
0.5% |
0.5% |
房屋交易手續(xù)費(fèi) |
無 |
3元/平米 |
小張實(shí)際總費(fèi)率 |
6.5% |
3% (老張的房子已滿五年但不是唯一住房) |
通過對(duì)比上表,我們會(huì)發(fā)現(xiàn),如果按老張將房子“賣”給小張?zhí)幚恚瑒t不但過戶時(shí)的稅費(fèi)可能還更低,而且后續(xù)小張出售房子時(shí)還可以用核定征收,稅率僅1%,也就是5.5萬元,將少交94.5萬的個(gè)人所得稅!真是失之毫厘,差之千里?。?/span>
在這里,小編鄭重提醒要將房子贈(zèng)與給子女的朋友,請(qǐng)記住一定要用“賣房子”給孩子的方式進(jìn)行過戶!否則將來賣房子的時(shí)候,可能就要面臨高額個(gè)人所得稅了。