黨報(bào)三問房地產(chǎn)庫存問題：去庫存房價(jià)能降多少

一提房子，大家最關(guān)心房價(jià)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。那么在去庫存的過程中，房價(jià)能否下降，能下降多少？

一問

農(nóng)民工買房對(duì)去庫存有何效果

理論上10%的農(nóng)民工市民化就能消化庫存，關(guān)鍵要看政府的支持力度

記者：進(jìn)城農(nóng)民工大概有多少潛在購房需求？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，折合約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。從這些數(shù)據(jù)中可以看出，理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)的庫存壓力。

然而，農(nóng)民工就業(yè)地和其可以買得起的住房所在的地方，往往是分開的。比如90個(gè)重點(diǎn)城市的住房，往往都是農(nóng)民工難以支付得起的住房，而他們支付得起的住房往往分布在縣級(jí)市、縣城或建制鎮(zhèn)，這就大大增加了靠農(nóng)民工去庫存的難度。

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、海南錄德房地產(chǎn)股份有限公司董事長邱廷錄：從長期來看，農(nóng)民工群體有購房需求，這部分流動(dòng)人口是未來購房的主力人群。至于有多少能轉(zhuǎn)化成有效需求，還要看政府出臺(tái)什么樣的政策，支持力度有多大。

記者：以目前的房價(jià)水平看，如何支持才能讓農(nóng)民工付得起首付款？

劉洪玉：讓農(nóng)民工進(jìn)入商品住宅市場(chǎng)買房，支付有困難。做個(gè)測(cè)算：當(dāng)前全國商品住房平均銷售價(jià)格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，保守計(jì)算一套房子總費(fèi)用為50萬元。

據(jù)國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有兩個(gè)人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價(jià)收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費(fèi)和裝修等費(fèi)用，負(fù)擔(dān)也挺大。

從這個(gè)意義上來說，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補(bǔ)貼。比如讓農(nóng)民工可以購買和租住保障性住房、對(duì)購房家庭給予金融支持和稅收優(yōu)惠，還可以采用租買混合的共有產(chǎn)權(quán)模式。要能夠做到這些，必須要對(duì)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革，為政府給新落戶農(nóng)民工進(jìn)行各種形式的補(bǔ)貼提供政策依據(jù)。

邱廷錄：近幾年我國農(nóng)民工收入大幅度提升。就拿打零工來說吧，在二、三線城市打一天工都能賺200元以上，一線城市會(huì)更高。而本科畢業(yè)生在二、三線城市工作兩三年后，月工資也僅達(dá)到3000元左右。所以，只要農(nóng)民工肯吃苦，收入并不是大問題。以一線城市的收入去三、四線城市買房，大部分農(nóng)民工支付首付款問題不大，但也不可能所有人均能買得起房，總會(huì)有一部分人群是選擇租房的。

記者：讓農(nóng)民工形成真正的購房能力，還應(yīng)配套哪些措施？

劉洪玉：促進(jìn)農(nóng)民工市民化，更多的是從促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的角度看的。一個(gè)農(nóng)民工家庭，如果有了穩(wěn)定的就業(yè)和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服務(wù)，就具備了成為真正的市民的條件，就產(chǎn)生了比較可靠的住房需求。

如果能夠在政策支持下實(shí)現(xiàn)購買或租住住房，就會(huì)對(duì)消化庫存、帶動(dòng)住房建設(shè)和投資有幫助。但如果僅僅是為了消化房地產(chǎn)庫存來實(shí)現(xiàn)市民化，即在政策性住房金融支持下買房的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)市民化，則會(huì)存在潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任牛犁：現(xiàn)在去庫存的關(guān)鍵是要把農(nóng)民工培育成新市民，讓他們成為購房主力，這就要把他們納入到很多政策體系當(dāng)中，比如公租房、保障房等。同時(shí)，應(yīng)該把房地產(chǎn)去庫存同城鎮(zhèn)化戶籍改革結(jié)合起來。此外，還得讓開發(fā)商降價(jià)，讓房價(jià)合理回歸。這樣，面積小的、地段遠(yuǎn)一些的，新市民就能負(fù)擔(dān)得起了。

二問

降低商品房價(jià)格，政府能做啥

降房價(jià)有可能實(shí)現(xiàn)，政府應(yīng)采取激勵(lì)政策，并壓縮稅費(fèi)、交易成本

記者：降房價(jià)，政府可以采取哪些措施？

劉洪玉：降低商品住房價(jià)格是有可能實(shí)現(xiàn)的，尤其是在三、四線城市。政府為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可以采取必要的激勵(lì)政策，或者是團(tuán)購保障性住房的做法，鼓勵(lì)開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)上還有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，人們買房子大多是在房價(jià)上漲的過程中實(shí)現(xiàn)的，如果房價(jià)處于下降通道，人們擔(dān)心后悔很少會(huì)出手購買。因此，政府和社會(huì)各界，還要盡量維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，以利于人們做出理性的購買決策。

牛犁：降房價(jià)，最簡單的，是把地價(jià)壓下去。但是，這涉及各級(jí)政府的土地財(cái)政收入。今年土地出讓金已經(jīng)下降了30%多，壓力已經(jīng)很大。如果再降價(jià)賣地，那真是雪上加霜，所以這不太現(xiàn)實(shí)。

不過，相關(guān)稅費(fèi)、各環(huán)節(jié)的圖章，現(xiàn)在還是很多的。不光是制造企業(yè)，相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域也應(yīng)該簡政放權(quán)，降低這些交易成本。

我所了解到的，建一個(gè)房子，除了消防、安全這些好理解的圖章要蓋，就連文化、體育這些部門的圖章也要蓋，有時(shí)候沒有100多個(gè)圖章，你這房就甭想賣出去。這個(gè)意思就是，要么你得給這些部門送房子，要么人家買房子的時(shí)候你得照顧，這里面交易成本的負(fù)擔(dān)是非常大的。所以說，稅費(fèi)、交易成本這些，是最有壓縮空間的。

三問

讓房地產(chǎn)商割肉，他們情愿嗎

企業(yè)主動(dòng)降價(jià)比較少見，兼并重組有利于降價(jià)空間的出現(xiàn)

劉洪玉：從過去的經(jīng)驗(yàn)看，開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的情況很少見，多是在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)壓力（如流動(dòng)性壓力）作用下，或在外部市場(chǎng)競爭壓力下，才有可能實(shí)現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)。

邱廷錄：一、二線，三、四線城市面臨的問題不同，開發(fā)商應(yīng)采取的策略也應(yīng)不同。如海南的房產(chǎn)銷售，客戶70%以上是面向全國30個(gè)省市的，涉及面之廣使得沒有任何一家開發(fā)商企業(yè)通過自身建立的銷售網(wǎng)絡(luò)能滿足銷售需要，必須由政府牽頭加大政府房地產(chǎn)銷售行業(yè)的投入，通過銷售行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)規(guī)范，才能完成海南房地產(chǎn)去庫存工作。

降低商品房價(jià)格是比較難的，商品房銷售是市場(chǎng)行為，目前銷售不動(dòng)的開發(fā)商企業(yè)，能降的價(jià)格在這之前基本都降到了自己所承受的底線了，銷售不好的開發(fā)商企業(yè)不會(huì)坐等政府來救他們。

因此，降低房價(jià)可能有3種情況：第一，企業(yè)自身降價(jià)，但是空間并不是很大；第二，政府應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，讓困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自動(dòng)降價(jià)，如銷售補(bǔ)貼或免除部分企業(yè)應(yīng)交的稅金，讓企業(yè)的成本降下來等行政手段，使房價(jià)有下降空間；第三，行業(yè)破壞性的降價(jià)，也就是說，出現(xiàn)開發(fā)商大面積現(xiàn)金流斷裂，大面積的企業(yè)破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，投資人棄房而去，房價(jià)會(huì)大幅度下降，這是大家不想看到的結(jié)果。

此外，企業(yè)兼并重組是一個(gè)很好解決房地產(chǎn)去庫存的辦法。當(dāng)下出現(xiàn)房子滯銷的企業(yè)基本有兩種，一種是企業(yè)規(guī)模比較小，開發(fā)成本較高。另一種是企業(yè)產(chǎn)品沒有品牌附加值，房子賣了很低的價(jià)還沒有人買。通過大企業(yè)兼并一些小企業(yè)，并不一定要降價(jià)，就可以消化掉現(xiàn)有庫存，確實(shí)需要降價(jià)的通過降低成本規(guī)模化開發(fā)，也有了降價(jià)空間。

    相關(guān)報(bào)道：

    人民日?qǐng)?bào)：這么多房子 究竟怎么賣（12月23日）

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。所謂房地產(chǎn)庫存壓力大，就是房子多了賣不出去。算算賬，咱們現(xiàn)房庫存去化周期高達(dá)23個(gè)月。

這么多房子，靠政府刺激需求來消化行不行？恐怕很難。樓市疲軟不是周期性問題。如今，我國家庭戶均擁有住房已接近1.1套，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。樓市回暖依然緩慢，而且城市分化持續(xù)加劇。這說明“一刀切”的“補(bǔ)藥”已不適合當(dāng)下樓市了。

完全依靠市場(chǎng)慢慢消化可行嗎？恐怕也不行。受高庫存影響，今年前三季度房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)。這不僅意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家具等眾多產(chǎn)業(yè)日子不好過，還帶來了就業(yè)和財(cái)政壓力，并加重銀行等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，政府豈能坐視不管？

引導(dǎo)合理預(yù)期，避免市場(chǎng)恐慌造成樓市“斷崖式”下跌，是各級(jí)政府應(yīng)盡的責(zé)任。因此，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才從供給側(cè)提出了多項(xiàng)制度性改革，特別是落實(shí)戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，對(duì)形成市場(chǎng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有重要意義。

化解樓市庫存也得靠開發(fā)商自己，適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇。特別是對(duì)于三、四線城市來說，走到拐點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，降價(jià)促銷與轉(zhuǎn)型升級(jí)是必然選擇。畢竟買房這事兒，政府、專家、開發(fā)商說了都不算，還得看老百姓的臉色。